?房屋鑒定公司將房屋的質量問題分為三種;

1、房屋主體結構質量不合格。從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。其必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。

2、嚴重影響正常居住使用的質量問題。這是指由于房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電等。

3、其他質量問題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。

需要進行房屋鑒定的情形

1、房屋結構擬改變使用用途、改變使用條件和使用要求時。該情形較為常見，即房屋結構改變了原有的設計狀態。當新用途增加了房屋結構的荷載、改變了原來結構布局，如拆除或削弱了部分承重構件或改變了承重構件的使用狀態，在改建和擴建中經常出現上述情形，該情形必須進行檢測鑒定，評估改變后房屋結構的安全性和正常使用性。

2、擬對房屋結構進行加層、插層或其他形式結構改造時。該情形直接會影響房屋結構的安全性和使用性，房屋檢測必須進行鑒定評估。

3、擬對房屋進行整體移位時。整體移位需要強的團隊運作且少見，毫無疑問，該情形必須進行詳細鑒定評估，給出移位時可能出現的問題，并提供相關整體移位建議。

4、房屋結構本身出現房屋功能退化或有傾斜時。所謂房屋功能退化是指房屋結構抗力衰減，抗力是一個術語，可通俗表達為：房屋結構抵抗外部荷載或作用的能力，即“抗打擊能力”，當房屋結構出現裂縫、梁柱出現變形、樓板已經出現漏筋、房屋結構出現振動等情形時，可認為房屋結構出現房屋功能退化。

5、由于外在作用導致房屋結構可能出現損傷時。所謂外在作用，通常指出現意外事故，如遭受到汽車或墜物的撞擊、爆炸物的沖擊、腐蝕性氣體或液體泄漏及人為破壞等，為保證房屋結構的安全使用，需對其進行必要的檢測鑒定評估。

6、由于設計、施工及使用原因引起相關方有根據懷疑房屋結構出現問題而引起糾紛時。該種情形也較為常見，直接導致司法鑒定，通常是業主懷疑施工方在房屋施工過程中存在偷工減料行為或者施工質量粗糙而可能導致房屋結構出現質量問題，從而與施工方產生糾紛矛盾，此時需要由第三方給出客觀公正的評定。

7、出于維護房屋結構的角度出發，了解房屋結構的當前狀態及在目標使用期內的可靠性時。能享受該情形待遇的房屋結構身份一般比較好，如歷史房屋、紀念性房屋、大型公共房屋等。所謂目標使用期，即業主希望通過必要的修繕和維護能繼續使用的年限。

8、房屋結構超過設計使用年限。目前規范規定一般房屋結構設計使用年限為50年，當房屋結構達到設計使用年限時而想繼續安全使用時，需要進行必要的檢測鑒定。

9、房屋結構遭受災害而未引起毀滅性倒塌，相關方想加固繼續使用時。災害通常有火災、地震及水災等，該情形對檢測鑒定團隊技術水平要求較高。

10、房屋外觀改造或房屋裝修產生荷載的變化或引起結構改變時。該情形具體解釋可參考一種類型。

房屋鑒定如何檢測房屋質量?

1、看基礎：對于隱蔽工程，尤其是建筑物基礎,基礎的形式是多種多樣的,例如大家看到多的樁基礎、箱形基礎適用于高層住宅,而低層的別墅和多層的一般用條形基礎就可以了，當然要根據當地的地質條件來決定采用什么形式的基礎。

2、看墻體：鑒別外墻面施工質量的目測方法可分為幾種:如果外墻面采用飾面磚,就主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現象,飾面磚的接縫是否水平和垂直,飾面磚的色彩、質感是否協調。

3、看樓地面：樓地面包括兩層含義，一個是底層的地面和樓層的樓板。對于樓板首先確定是預制板還是現澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預制構件,要觀察樓板布板是否平整,有無裂縫。

產生裂縫的原因有兩種：

一是房屋的圈梁不平和布板時座漿不勻。

二是預制板的質量不過關,繞度過大。